Valorisation des actifs immobiliers

Programme de la formation Valorisation des actifs immobiliers

Préambule

• État des lieux des marchés immobiliers (bureau, activité, logement, commerce)
• Les impacts de la crise financière sur les taux de capitalisation et de refinancement.
• Les marchés européens

Quelle méthode d'évaluation retenir ?

• Principales définitions

• Les valeurs de marché (Valeur nette, Valeur brute, Valeur liquidative, Valeur d’opportunité ou de convenance, Loyer facial, loyer économique).
• Valeurs comptables (valeur historique, juste valeur, amortissement par composants).
• Taux (Indice de progression des loyers, ICC, Inflation, Capitalisation, Actualisation, Crédit).

Situer la valeur de son patrimoine par rapport au marché : quelle méthode d’expertise ?

• Evaluer précisément et justement les actifs immobiliers :

• en fonction de la nature du bien (logement, hôtel, industrie, foncier, autre)
• en fonction de la situation du bien ou du propriétaire (valeur d’usage ou valeur liquidative)
• Déduire leur valeur de vente, leur valeur d'achat ou la valeur locative à exiger

Caractéristiques des méthodes d'évaluation traditionnelles

• La méthode par comparaison directe au marché
• La méthode par capitalisation des revenus
• La méthode par le coût de reconstruction
• Les méthodes hôtelières
• La méthode par le bilan promoteur ou « régression foncière »
• Aspect comptable : la norme IAS 16

Cas pratiques : Evaluer un immeuble de logements, un immeuble commercial, un hôtel, exemple de bilans promoteur.
Détermination de la valeur intrinsèque d'un immeuble

Rappel des principes de calcul financier

• Le taux d’indexation, le taux d’actualisation et le taux de capitalisation
• La valeur résiduelle, la VAN (Valeur Actuelle Nette) et le TRI
• Les différences entre les flux financiers et le traitement comptable

L'évaluation financière : la méthode des discounted cash flow

• Définition du revenu net / différentes composantes du taux d'actualisation
• Quelles données financières collecter et détermination de leur évolution dans le temps
• Les limites de la méthode et aspect comptable : la norme IAS 40

Cas pratique : Evaluer un immeuble commercial, quels sont les facteurs qui font le plus varier la valeur de l’immeuble , test de sensibilité.

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